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    房改房交易注意事項

    來源:網絡 作者:未知 時間:2017-09-30

      摘要:生活中的房改房交易,買家面對的都是資訊不太明朗的“個體”,為消除交易風險,常熟律師提醒買家需特別注意以下關鍵環節:

      一、 了解產權可靠性

      確認產權的房主是否與賣房人是同一人,可到房管部門查詢產權證的真實性,要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓,因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,并了解是否已經按成本價補足分攤費用。

      二、確認登記的面積、使用期限

      在房產證中,包括建筑面積、使用面積和戶內實際面積;產權證上一般標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。另外,土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關費用,這是由原業主支付的。

      三、清楚房屋背景與周邊環境

      買家須了解該房改房是否欠交物業管理費以及水電煤氣費用,或者房屋是否抵押給銀行,可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的,要現場使用以確認是否有損壞,觀察戶內外電線是否有老化現象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話還是寬頻,小區綠化保安情況以及住宅電梯質量等。

      四、確定房價的合理性

      通過對市場上房屋買賣交易信息反復比較判斷房屋的價值,買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳,然后與自己所意屬的房屋進行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務所進行評估,讓雙方達成合理的房價。

      五、慎重辦理交易過戶手續

      辦理交易過戶手續是房屋買賣的最后環節也是最重要的一關,不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時間也是一個很重要的問題,建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管,等過戶手續完成后,再將相應房款交回賣方。

      值得注意的是,產權過戶須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續,有關代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協議都不算已完成交易過程。對買方來說,產權過戶手續完成后房屋產權才真正屬于購買方,在此之前,賣方隨時可能毀約。

      另據中介公司介紹,房改房上市交易的手續比一般的二手樓交易程序多了一條,即原業主夫妻雙方帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市,經過鑒定,拿到上市審批方可按二手房交易程序進行交易。

      流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同,請查看參考資料.

      “房改房”能買嗎?

      “房改房”俗稱單位房,由于歷史的原因,這些房子一般地段優越,且擁有較為成熟和完善的配套設施,成為二手市場上廣受熱捧的產品。但不容忽視的是,消費者在面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”時,往往不敢輕易下手,究竟什么樣的“房改房”才能買?消費者應該注意哪些環節呢?

      一、弄清“房改房”產權

      “房改房”不同于商品房,消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”,在實施交易之前,弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。

      通過了解,二手房市場上的“房改房”無外乎兩種:完全產權和部分產權。形成這兩種“房改房”的原因,要追溯至當年的房改政策,當年職工參加房改購買房屋時,有市場價、成本價和標準價購房三種選擇,這三種價格出示的手續是有區別的,在購買“房改房”之前一定要調查清楚,做到心中有數。當年按市場價購房的,產權歸個人所有,可以隨時上市交易;按成本價購房的,產權歸個人,但一般5年后才能進入市場交易,交易前要交納土地出讓金;按標準價購房的,職工擁有部分產權,具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。

      1998年以前,許多職工都是按標準價購買的住房,按相關規定,以標準價購得的“房改房”上市時,應先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時,要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。

      據了解,并非所有“房改房”都可以上市交易,比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”,目前還不可以隨便出售。

      二、看看房子有無“前科”

      和二手商品房買賣一樣,消費者同樣要弄清“房改房”的即時信息,并對房屋所有人的情況有大致的了解?!胺扛姆俊钡恼鎸崱澳挲g”究竟有多大,消費者往往難以辨別,據專家介紹,“房改房”不像商品房那樣,在土地證上標示出土地明確的使用年限,只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后,才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權,但并不意味著“房改房”就成了新房子。

      這樣來看,從產權證上看不出“房改房”的真實“年齡”,如果此套房屋幾易其手,房屋的實際“年齡”不就無從查起了嗎?

      事實并非如此,消費者可以根據房產證和戶主的相關證件,到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案,這樣可以確定“房改房”的實際“年齡”。

      同時,在房管局交易大廳我們還可以查詢到“房改房”的即時信息以及戶主所享有的優惠政策。

      通過查詢,消費者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情況,并能夠查詢到戶主個人或與他人以共有的形式,實際擁有幾套“房改房”的信息。

      如若房屋存在查封或抵押,戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上“房改房”,則此套房屋無法辦理過戶手續。

      據了解,影響“房改房”上市交易的還有一個問題也很關鍵,那就是戶主享有房改政策是否超標的問題,按國家規定,初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡的房改政策,因此房屋在上市交易時還應按成本價補足差價。


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